外国人可以在巴西买房吗？

购房步骤

顺序很重要。这类交易中的大多数问题，都出在文件尚未核查就已经付款。

1. 办理巴西税号（CPF）。没有CPF，公证处无法出具契据，登记处也无法办理登记。居住在巴西境外的人可以在巴西领事馆申请，也可以委托在巴西的代理人办理，不收取费用。
2. 如果不能亲自到场，请委托代理人。委托书须写明具体权限：购买该处房产、签署公证契据，以及在公证处、登记处和联邦税务局代表您。委托书可以在巴西领事馆办理，也可以在您所在国的公证机构办理，再办理海牙认证（Apostille）和宣誓翻译。
3. 付款之前先调查房产。最新的不动产登记簿（matrícula）载明谁是所有权人，以及是否存在抵押、信托担保、查封或处分限制。同时还要核查卖方的各项证明，以及物业费和城市房产税（IPTU）是否有欠款。
4. 签订买卖预约合同。合同约定价款、付款方式、签署公证契据的期限，以及一方退出时的后果。合同可以采用双语文本，但公证处和登记处以葡萄牙语文本为准。
5. 通过外汇交易将资金汇入巴西。资金须经巴西中央银行批准的银行或外汇机构进入巴西，并注明用途为购买不动产。请保存好外汇合同。
6. 缴纳不动产转让税（ITBI），并在公证处签署公证契据。如果您不懂葡萄牙语，须有官方翻译人员在场。
7. 到不动产登记处办理登记。在巴西，所有权自契据登记于不动产登记簿时才发生转移（《民法典》第1245条）。没有登记，您拥有的只是一份合同，而不是房产。

外国人可以买什么，不可以买什么

• 城市不动产（公寓、住宅、商铺、城市土地）：外国人无论是否在巴西居住都可以购买，没有数量和金额的限制。
• 农村土地：受第5709/1971号法律限制。外国自然人须在巴西居住，面积有上限，某些情况下还需要国家殖民与土地改革局（Incra）批准。
• 边境地带（距陆地边界150公里以内）：依第6634/1979号法律，涉及农村土地的交易须事先取得国防委员会的同意。

马林加的公寓属于城市不动产，不受上述限制。

买方需要的文件

• 有效护照
• 巴西税号（CPF）
• 居住国的住址证明
• 婚姻状况：结婚证及夫妻财产制；配偶的身份证件，通常还需要配偶的CPF
• 职业
• 委托书（由代理人办理时）

在巴西境外出具的文件，须办理海牙认证，并由巴西的宣誓翻译（tradutor público juramentado）译成葡萄牙语（《民法典》第224条）。《取消外国公文书认证要求的公约》自2023年11月7日起在中国生效，因此在中国出具的文件办理附加证明书即可，无需再办理领事认证。

房产需要调查什么

• 最新的不动产登记簿证明：由房产所在辖区的不动产登记处出具，载明权利负担和已登记的诉讼。
• 卖方的各项证明：民事和劳动诉讼、欠税以及拒付票据记录。卖方的债务在出售之后仍可能追及该房产。
• 物业费欠款：随房产转移，由买方承担（《民法典》第1345条）。
• 城市房产税（IPTU）：市政府出具的无欠税证明。
• 期房：开发项目是否已登记在土地的登记簿上（第4591/1964号法律第32条），项目资产是否单独隔离（patrimônio de afetação），交房期限，以及解约规则（第13786/2018号法律）。
• 卖方签字人：代表开发商或公司签字的人是否有相应权限，卖方的配偶是否需要签字。

如何把资金汇入巴西

资金通过与获准机构办理的外汇交易进入巴西（第14286/2021号法律）。银行会要求提供买卖合同和买方的文件。汇款人应当是买方本人。

请保存外汇合同和付款凭证。它们可以证明资金来源，申请投资居留时需要提交，将来出售房产、把资金汇回境外时也会更方便。

还需要了解您居住国关于向境外汇款的规定。有些国家对这类汇款设有限额或条件，这一点应当在签订合同之前确认清楚。

巴西的银行发放购房贷款时，通常要求在巴西开立账户并提供收入证明。因此，非居民买方多为一次性付款，或者直接向开发商分期付款。

税费

购买时

• 不动产转让税（ITBI）：市级税，按房产价值计征，税率由市法律规定。
• 公证费和登记费：按巴拉那州的收费标准。
• 外国文件的宣誓翻译费和海牙认证费。

持有期间

• 城市房产税（IPTU），每年缴纳；以及物业费。
• 租金：非居民取得的租金收入按15%的税率源泉扣缴所得税，由您在巴西的代理人缴纳。居住在被巴西认定为低税地区的人，适用更高的税率。

出售时

• 资本利得所得税，税率自15%起；居住在低税地区的人，税率为25%。

您在居住国如何纳税，取决于当地法律以及是否有税收协定。巴西和中国签有避免双重征税的协定（第762/1993号法令）。

买房能获得签证吗？

不能自动获得。拥有房产并不改变您的移民身份。

另有一条独立的途径：不动产投资居留许可，依据是国家移民委员会第36/2018号规范性决议。它要求在城市不动产（现房或在建房）上投资至少100万雷亚尔，且资金须为本人所有并来自境外。申请向巴西司法和公共安全部提出。

该决议在2018年之后经过修改。居留期限和在巴西停留时间方面的要求，以申请时有效的文本为准。

事务所如何办理此类事务

事务所位于巴拉那州北部的马林加。在不动产法律方面的工作包括：核查不动产登记簿和各项证明，审查与开发商或卖方签订的合同，凭委托书代为签署公证契据和办理登记，并与公证处、登记处、银行和宣誓翻译对接。

您可以用英语或葡萄牙语来信。中文来信将借助翻译予以回复。在巴西办理的法律文书一律使用葡萄牙语。

常见问题