Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?

Passo a passo da compra

A ordem importa. Quase todos os problemas nesse tipo de compra vêm de pagamento feito antes da conferência dos documentos.

1. Inscreva-se no CPF. Sem CPF não se lavra a escritura nem se registra o imóvel. Quem mora fora pede a inscrição em um consulado brasileiro ou por procurador no Brasil. O serviço é gratuito.
2. Nomeie um procurador, se não for acompanhar a compra pessoalmente. A procuração precisa ter poderes específicos para comprar aquele imóvel, assinar a escritura e representar você no cartório e na Receita Federal. Pode ser feita em consulado brasileiro, ou em notário do seu país, com apostila e tradução juramentada.
3. Analise o imóvel antes de pagar qualquer valor. A matrícula atualizada mostra quem é o dono e se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade. Também se conferem as certidões do vendedor e os débitos de condomínio e de IPTU.
4. Assine o contrato de promessa de compra e venda. Ele fixa o preço, a forma de pagamento, o prazo da escritura e o que acontece se uma das partes desistir. O contrato pode ter versão em dois idiomas; para o cartório vale a versão em português.
5. Traga os recursos por operação de câmbio. O dinheiro entra no Brasil por banco ou corretora autorizados pelo Banco Central, em operação identificada como compra de imóvel. Guarde o contrato de câmbio.
6. Pague o ITBI e assine a escritura pública em um Tabelionato de Notas. Se você não fala português, um tradutor público participa do ato.
7. Registre a escritura na matrícula. No Brasil, a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Sem registro, você tem um contrato, não o imóvel.

O que o estrangeiro pode e não pode comprar

• Imóvel urbano (apartamento, casa, sala comercial, terreno na cidade): pode ser comprado por estrangeiro, residente ou não, sem limite de quantidade ou de valor.
• Imóvel rural: a compra é restrita pela Lei 5.709/1971. A pessoa física estrangeira precisa residir no Brasil, há limites de área e, em certos casos, é necessária autorização do Incra.
• Faixa de fronteira (150 km a partir da divisa terrestre): pela Lei 6.634/1979, negócios com imóvel rural dependem de assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional.

Um apartamento em Maringá é imóvel urbano e fica fora dessas restrições.

Documentos do comprador

• Passaporte válido
• CPF
• Comprovante de endereço no país onde mora
• Estado civil: certidão de casamento, com a indicação do regime de bens; documento do cônjuge e, em regra, também o CPF dele
• Profissão
• Procuração, quando a compra é feita por representante

Documentos emitidos fora do Brasil precisam de apostila (Convenção da Haia) e de tradução por tradutor público juramentado no Brasil (Código Civil, art. 224). A China faz parte da Convenção da Apostila desde 7 de novembro de 2023. Por isso, documentos emitidos lá são apostilados, sem legalização consular.

O que se verifica no imóvel

• Matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, com os ônus e as ações averbadas.
• Certidões do vendedor: ações cíveis e trabalhistas, débitos fiscais e protestos. Dívida do vendedor pode alcançar o imóvel depois da venda.
• Débitos de condomínio: acompanham o imóvel e passam ao comprador (Código Civil, art. 1.345).
• IPTU: certidão negativa de débitos do imóvel na Prefeitura.
• Imóvel na planta: registro da incorporação na matrícula do terreno (Lei 4.591/1964, art. 32), existência de patrimônio de afetação, prazo de entrega e regras de distrato (Lei 13.786/2018).
• Quem assina pelo vendedor: poderes de quem representa a construtora ou a empresa, e necessidade de assinatura do cônjuge do vendedor.

Como trazer o dinheiro para o Brasil

O valor entra no país por operação de câmbio feita com instituição autorizada (Lei 14.286/2021). O banco pede o contrato de compra e os documentos do comprador. O remetente deve ser o próprio comprador.

Guarde o contrato de câmbio e os comprovantes de pagamento. Eles provam a origem do recurso, são exigidos no pedido de residência por investimento e facilitam o retorno do dinheiro ao exterior em uma venda futura.

Verifique também as regras do país onde você mora para envio de dinheiro ao exterior. Alguns países limitam ou condicionam esse tipo de remessa, e isso precisa estar resolvido antes da assinatura do contrato.

Para financiar, os bancos brasileiros costumam exigir conta no país e comprovação de renda. Por isso, é comum que o comprador não residente pague à vista ou parcele diretamente com a construtora.

Impostos e custos

Na compra

• ITBI: imposto municipal cobrado sobre o valor do imóvel, com alíquota definida em lei do município.
• Emolumentos da escritura e do registro, conforme a tabela de custas do Paraná.
• Tradução juramentada e apostilas dos documentos estrangeiros.

Enquanto for dono

• IPTU, pago todo ano, e condomínio.
• Aluguel: o rendimento recebido por não residente tem imposto de renda retido na fonte, à alíquota de 15%, recolhido pelo procurador no Brasil. Quem reside em país de tributação favorecida está sujeito a alíquota maior.

Na venda

• Imposto de renda sobre o ganho de capital, a partir de 15%. Para residente em país de tributação favorecida, a alíquota é de 25%.

A tributação no país onde você mora depende da lei local e de tratado, se houver. Brasil e China têm convenção para evitar a dupla tributação (Decreto 762/1993).

Comprar imóvel dá direito a visto?

Não de forma automática. Ser dono de um imóvel não muda a situação migratória.

Existe um caminho próprio: a autorização de residência para quem investe em imóvel, prevista na Resolução Normativa 36/2018 do Conselho Nacional de Imigração. Ela exige investimento mínimo de R$ 1.000.000,00 em imóvel urbano, construído ou em construção, com recursos próprios vindos do exterior. O pedido é feito ao Ministério da Justiça e Segurança Pública.

A resolução foi alterada depois de 2018. Os requisitos de prazo e de permanência no país são conferidos no texto em vigor na data do pedido.

Como o escritório atua nesses casos

O escritório fica em Maringá, no norte do Paraná. A atuação em direito imobiliário inclui a análise da matrícula e das certidões, a revisão do contrato com a construtora ou com o vendedor, a representação por procuração na escritura e no registro e o acompanhamento junto ao cartório, ao banco e ao tradutor público.

O atendimento é feito em português ou em inglês. Mensagens em chinês são respondidas com apoio de tradução.

Perguntas frequentes